(BSOZD.com – News) München. Um eine möglicherweise drohende Insolvenz zu verhindern oder gar gestärkt aus der Krise hervorzugehen, rät Christie + Co den finanzierenden Banken, frühzeitig aktiv zu werden und eventuell bestehenden Sanierungs- und Restrukturierungsbedarf zu prüfen, um Kreditausfälle zu verhindern.
„Gerade die Hotellerie reagiert leicht zeitverzögert auf wirtschaftliche Veränderungen: Während sich die deutsche Wirtschaft 2008 bereits fest im Griff der Finanz- und Wirtschaftskrise befand, konnten die wichtigsten deutschen Hotelmärkte noch Zuwächse in der Performance gegenüber dem Vorjahr verzeichnen“, erklärt Armin Bruckmeier, Head of Advisory & Valuation Services Germany bei Christie + Co. Seit Beginn des Jahres 2009 erhöhte sich jedoch auch der Druck auf die Hotellerie deutlich. Sinkende Reisebudgets führten zu rückläufiger Hotelnachfrage und Zimmerauslastung. Der gestiegene Wettbewerbsdruck um die Gästegunst werde zunehmend über die Preise geführt. All dies führte im Eiltempo zu einer deutlich sinkenden Hotelproduktivität im ersten Halbjahr 2009.
Hotelneueröffnungen verstärkten den Druck zusätzlich. „Allein in den ersten acht Monaten 2009 sank die Produktivität in den deutschen Kernmärkten um rund 20 Prozent. Zum Vergleich: Der Rückgang während der letzten Krise von 2001 bis 2003 betrug rund 12 Prozent“, gibt Bruckmeier zu bedenken.
Und als würden die operativen Probleme nicht schon reichen, sitzen zunehmend auch die Banken den Hoteleigentümern und -betreibern im Nacken. Besonders oft seien derzeit Probleme bei Hotels zu beobachten, die in den Boomjahren 2005 bis 2007 finanziert wurden. „Häufig basierten die bei der Finanzierung zu Grunde gelegten Prognoserechnungen auf der Annahme, dass es auch zukünftig mit den Märkten steil bergauf gehen würde. Heute wissen wir, dass die angesetzten Zahlen oft nicht nachhaltig waren und jetzt nach unten korrigiert werden müssen“, schildert Armin Bruckmeier die Situation. Darüber hinaus verteuerte die große, vor allem internationale, Nachfrage die Hotelimmobilien – Investoren akzeptierten niedrigere Renditen beim Einkauf. „Die Parameter Betriebsergebnis und Rendite sind aber die wichtigsten Stellschrauben bei der Marktwertermittlung, welche von den Banken zur Festsetzung des Beleihungswertes herangezogen wird“, erläutert er. Die Banken finanzierten vor der Krise nicht selten bis zu 90 Prozent beim Kampf um den besten Deal. „Die Folgen liegen auf der Hand: der starke Produktivitätsrückgang führt bei vielen Hotels zu einem deutlichen Einbruch der Betriebsergebnisse, die normalerweise zur Deckung von Zins und Tilgung zur Verfügung stehen“, weiß Bruckmeier.
Auch wenn die Betriebsführung an einen professionellen Hotelbetreiber im Rahmen eines Pachtvertrages abgegeben wurde, bestehen laut Bruckmeier nahezu dieselben Risiken. „Kein Wunder, dass in der Presse vermehrt Meldungen über Nachverhandlungen der vereinbarten Pachten zu lesen sind“, kommentiert er die Lage und ergänzt: „Bei umsatzabhängigen Pachtverträgen vermindert sich die Pachthöhe analog zum Umsatzrückgang beziehungsweise bis zur Mindestpacht, sofern eine solche vereinbart wurde. In manchen Fällen reicht diese jedoch nicht zur Deckung aller vom Eigentümer zu tragenden anlagebedingten Kosten aus“.
Verschärft werde die Situation dann, wenn eine bestehende Finanzierung ausläuft und eine Anschlussfinanzierung ansteht. „Aufgrund der Finanzkrise halten sich viele Banken derzeit bei Prolongationen eher bedeckt. Durch höhere Risikoaufschläge der Banken werden Nachfinanzierungen aktuell dann auch noch teurer“, so der Experte.
Dem Finanzierungspartner rät Bruckmeier in solchen Situationen, jetzt gegenzusteuern, um Schlimmeres zu verhindern. Zunächst gelte es im Rahmen einer strukturierten Analyse zu prüfen, ob das Hotel überhaupt sanierungsfähig sei. „Die Überprüfung der Sanierungsfähigkeit erfolgt idealerweise durch eine unabhängige Analyse, welche Schwachstellen identifiziert und feststellt, ob der Wert des Hotels dauerhaft gemindert ist oder durch entsprechende Maßnahmen stabilisiert und mittelfristig bestenfalls gesteigert werden kann“, erklärt er. Eine Sanierung des Hotels sei in der Regel für alle Beteiligten nur dann sinnvoll, wenn der Ertragswert des Hotels nach erfolgter Sanierung den aktuellen Liquidationswert übersteigt. „Wer wirft schon gerne gutes Geld schlechtem hinterher?“, veranschaulicht Bruckmeier. Des Weiteren müsse die strategische Entscheidung getroffen werden, ob eine Sanierung mit der aktuellen Betriebsführung möglich ist, also der Betrieb gehalten wird, oder ein Austausch des Managements („Turnaround-Strategie“) erforderlich ist.
Wenn das Hotel für sanierungsunwürdig befunden wird, sei eine „Exit-Strategie“, also ein Verkauf, das beste Mittel, um zu retten, was zu retten ist. „Dabei kommt es im Wesentlichen auf die Strukturierung, also die Preisfindung und die Vermarktungsstrategie, sowie die professionelle Umsetzung an“, konstatiert Armin Bruckmeier.
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 300 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält europaweit 26 Niederlassungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.
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