Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat?
Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar.
Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem neuen Vermieter, der das Grundstück erworben hat – und er mahnt den Mieter deshalb ab und droht ihm die fristlose Kündigung für den Fall an, dass erneut die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Was geschieht, wenn der Mieter nach der Abmahnung auch nur ein einziges Mal wieder in die alte Verhaltensweise zurückfällt und später überweist?
Streng genommen haben die Gerichte bislang in solchen Fällen die fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Die fristlose Kündigung war bei fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung nach Abmahnung und erneutem Verstoß wirksam. Eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit hat ausgereicht. Diese Gerichtspraxis ist jetzt korrigiert worden.
In einem Urteil vom 4.5.2011 entschied das höchste deutsche Zivilgericht, dass ein Vermieter, der eine jahre- oder jahrzehntelange Praxis des Mieters, die Miete ungefähr zur Monatsmitte zu zahlen, widerspruchslos hinnimmt, nicht später wegen derselben verspäteten Mietzahlung fristlos kündigen kann. Dadurch, dass der Vermieter die jahrelange Praxis des Mieters hinnahm, sei der Eindruck entstanden, dass er der Vertragsverletzung kein besonderes Gewicht beimisst. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unter diesen Umständen nicht mehr möglich.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung nach Abmahnung fristlos kündigen, haben sich Ihre Chancen nach diesem BGH-Urteil verbessert. Dennoch sollten Sie die Miete unbedingt pünktlich überweisen, vor allem wenn Sie deswegen abgemahnt wurden. Der BGH lässt offen, wie lange der Vermieter unpünktliche Mietzahlungen toleriert haben muss. Der BGH betont, dass es auf die Besonderheiten des Einzelfalls ankommt.
Fachanwaltstipp Vermieter: Selbst nach diesem für Vermieter etwas ernüchternden Urteil des BGH wird eine Kündigung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung möglich sein. In dem konkreten Fall bestand das Mietverhältnis seit 1983! Der BGH betont, dass nur die außergewöhnlichen Umstände dieses Falles eine fristlose Kündigung ausschließen. Dennoch lässt das Urteil vieles offen. Nach dem Urteil besteht für Räumungsklagen, die sich auf diese Art von Kündigung berufen, weniger Rechtsklarheit, als zuvor. In Zukunft wird eine starke Argumentation in diesen Fällen wichtiger denn je.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
6.7.2011
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
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-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
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