Wohnungskäufer haftet nicht für Hausgeldschulden des Voreigentümers in der Zwangsvollstreckung
Düsseldorf, 15. September 2013*******Der Bundesgerichtshof hat entgegen einer in Rechtsprechung und Rechtsliteratur verbreiteten Auffassung am 13.09.2013 entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Dietmar G. Frei, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei SNP| Schlawien Partnerschaft Düsseldorf weist darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken kann.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kosten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund des Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.
Die Überprüfung des Wirtschaftsplans und damit des gezahlten Hausgeldes erfolgt durch die Jahresabrechnung. Zu viel gezahltes Hausgeld wird zurückgezahlt, etwaige Fehlbeträge müssen nachgezahlt werden. „Soweit der Beschluss über die Jahresabrechnung einen Betrag betrifft, der über den Beschluss des Wirtschaftsplans hinausgeht, wird allerdings der neue Wohnungseigentümer verpflichtet. Ebenso kann der Käufer haften, wenn die sogenannte Teilungserklärung vorsieht, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung für die rückständigen Hausgelder und Nachzahlungsverpflichtungen seines ehemaligen Wohnungsveräußerers haftet“, erklärt Rechtsanwalt Dietmar G. Frei.
In dem zugrunde liegenden Verfahren war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er – soweit von Interesse – Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 EUR nicht beglichen. Die Klägerin meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9. Juni 2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Ihre Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.
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