Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Welche Tatsachen müssen im Kündigungsschreiben selbst aufgeführt sein und was kann später noch im Prozess ergänzt werden? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 -, juris).
Vorliegend lesen Sie Teil 14 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung“. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht.
14. Umfang der Begründungspflicht bei der Eigenbedarfskündigung
Der Fall:
Die Vermieter hatten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Der Ausspruch einer solchen Eigenbedarfskündigung war durch Formulierungen im Mietvertrag zwar nicht ausgeschlossen, aber unter zusätzliche besondere Bedingungen gestellt. Im Kündigungsschreiben hatten die Vermieter den Eigenbedarf damit begründet, dass sie derzeit mit ihrem Sohn in einer Wohnung wohnen und die entrichtete Miete wesentlich höher sei, als die von der gekündigten Mieterin zu zahlende Miete. Weiter hatten sie angegeben, dass sie die Wohnung mit einer ebenfalls im ersten Obergeschoss gelegenen, von ihrem Vater bewohnten Wohnung zusammenlegen wollten.
Im Prozess hatten die Vermieter dann zusätzlich vorgetragen, dass sie mit dem Vater eine häusliche Gemeinschaft begründen wollten, damit dieser bei einer zu erwartenden Pflegebedürftigkeit besser betreut werden könne.
Die im Kündigungsschreiben erwähnten Umstände reichten nach Ansicht des Landgerichts nicht aus, die Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Das war in erster Linie deswegen der Fall, weil die Eigenbedarfskündigung durch vertragliche Formulierungen im Mietvertrag erschwert, also von besonderen Voraussetzungen, die über die gesetzlichen Voraussetzungen hinausgingen, abhängig gemacht war. Entscheidende Frage war daher, ob die später im Prozess mitgeteilte Absicht der Begründung einer häuslichen Gemeinschaft mit dem Vater ebenfalls noch zu berücksichtigen war.
Die Entscheidung:
Das Landgericht hat die Frage verneint und die Räumungsklage abgewiesen. Entscheidend war, dass die Pflegebedürftigkeit des Vaters und die Absicht der Begründung der häuslichen Gemeinschaft nicht einmal ansatzweise im Kündigungsschreiben Anklang gefunden hat.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Der Fall zeigt, wie wichtig es ist, beim Kündigungsschreiben äußerste Sorgfalt walten zu lassen. Fehler werden oft erst im wesentlich später stattfinden Räumungsprozess deutlich. Die Räumungsklage geht dann verloren. Damit einher geht der Verlust von viel Zeit und Geld. Es gibt daher wenig Bereiche im Mietrecht, wo eine vorherige Rechtsberatung durch einen Spezialisten wichtiger ist. Das Ergebnis im vorliegenden Fall ist für den Vermieter deshalb besonders bitter, weil das Gericht hat anklingen lassen, dass es im Falle einer Erwähnung der Umstände im Kündigungsschreiben die Eigenbedarfskündigung als wirksam angesehen hätte.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten Sie immer zuerst in den Mietvertrag schauen, ob es hier Regelungen zur Eigenbedarfskündigung, bzw. zu sonstigen ordentlichen Kündigungen gibt, die eine solche dem Vermieter erschweren. In solchen Fällen sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sehr hohe Maßstäbe an die Kündigung zu legen. Diese kann der Vermieter nahezu nicht erfüllen. In solchen Fällen lohnt es sich daher fast immer, eine Räumung zu verweigern.
(LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 -, juris)
25.2.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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