Nicht nur beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist die Auswahl des Finanzierungspartners wichtig, sondern auch wenn die Zinsbindung in Kürze ausläuft. Das Forwarddarlehen bietet dabei eine Lösung, sich gute Zinsen für morgen bereits heute zu sichern. Entscheidend dabei ist, den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss zu finden.
Das Prinzip des Forwarddarlehens
Grundsätzlich handelt es sich bei dieser Darlehensform um ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Die Besonderheit: Das Vorratsdarlehen wird abgeschlossen, während die eigentliche Baufinanzierung noch läuft. Die Zeitspanne bis zur Auszahlung kann je nach Vertrag bis zu 60 Monate in der Zukunft liegen. Danach ersetzt das Vorratsdarlehen die anstehende Baufinanzierung. Ziel des Darlehens ist es, die günstigen Zinsen von heute für morgen festzuschreiben. Jedoch macht ein Forwarddarlehen nicht immer Sinn. Beispielsweise sollte auf einen Abschluss in einer Hochzinsphase verzichtet werden, da dann zu erwarten ist, dass die Zinsen bald fallen werden und der Kreditnehmer somit auf hohen Zinsen sitzen bleibt. Daher sollte der Kunde auch den Abschluss nicht zu früh tätigen. Zwar sind fünf Jahre im Voraus möglich, besser ist es jedoch, den Vertrag nicht eher als ein Jahr vor Beginn der Laufzeit festzuzurren, da sich die Zinsen für die Zukunft dann noch einigermaßen gut einschätzen lassen.
Der Ablauf
Endet die Zinsbindungszeit beim alten Anbieter und beginnt der neue Vertrag, wird die Restschuld durch das Forwarddarlehen abgelöst und der Kunde zahlt Zinsen und Tilgung an den neuen Anbieter. Zu diesem Zeitpunkt wandelt sich das Forwarddarlehen in ein klassisches Baufinanzierungsinstrument. Beträgt die Zinsfestschreibung für das bestehende Darlehen länger als zehn Jahre, so kommt ein Sonderrecht zum Tragen. Der Kunde hat dann die Möglichkeit der Kündigung des Vertrages ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Verfügt also ein Kreditnehmer über einen Darlehensvertrag mit einer Vertragslaufzeit von 15 Jahren, so kann er nach neun Jahren ein Forwarddarlehen abschließen und im zehnten Jahr den alten Vertrag kündigen, um in den Genuss der günstigen Baufinanzierung zu kommen.
Konditionen und Varianten
Wer seine Immobilienfinanzierung mit einem Vorratsdarlehen fortsetzen will, muss einen Aufschlag von 0,1 bis 0,3 p. a. Prozent Zinsen akzeptieren – bei längerer Laufzeit kann dieser auch höher liegen. Statt einen Zinssatz von normal 4 Prozent zahlt der Kunde nun 4,1 bis 4,3 Prozent p. a., montlich wird dies anteilig berechnet. Sollten die Zinsen in dieser Niedrigzinsphase noch weiter sinken, ist der Kreditnehmer verpflichtet, das Darlehen trotzdem aufzunehmen. Daher ist es auch notwendig, sich vor Abschluss eines Vorratsdarlehens mit der voraussichtlichen Zinsentwicklung zu beschäftigen. Andererseits kann die Zinsentwicklung auch wieder schnell in die andere Richtung zeigen, sodass sich die Baufinanzierung auch für ein Forwarddarlehen weiter verteuert.
Inzwischen existieren Weiterentwicklungen dieses Darlehensart. So sind auch kündbare Vorratsdarlehen erhältlich. Wer ein solches abschließt, hat die Möglichkeit zum nächsten Quartal oder zu einem anderen Zeitpunkt – je nach Anbieter – zu kündigen. Für das zusätzliche Kündigungsrecht muss der Kreditnehmer jedoch auch einen Zinsaufschlag von etwa 0,3 Prozent p. a. in Kauf nehmen. Ob sich dies, bei der derzeitigen engen Zinslage, noch lohnt, ist fraglich. In jedem Fall sind Forwarddarlehen ein gutes Instrument, langfristig über eine verlässliche Zinsbelastung zu verfügen. Dies schafft erhebliche Sicherheit für die Baufinanzierung.
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