Neues Städteranking zeigt gravierende Unterschiede zwischen den Regionen auf
Düsseldorf / Frankfurt, 17. Mai 2021 – In Nordrhein-Westfalen geht die Schere zwischen den Städten mit hoher Kaufkraft und Bevölkerungszuwachs und denen mit negativer Entwicklung weiter auseinander. Gleiches gilt für die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser. Das bundesweit tätige Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept Commercial mit Sitz in Frankfurt am Main hat zum ersten Mal den Mieten- und Wohnungsmarkt in NRW untersucht und die Ergebnisse in einem „Städteranking 2021“ vorgestellt.
Danach sind die Durchschnitts-Mieten für Bestandswohnungen in den vergangenen zehn Jahren überall gestiegen, von rund 18 Prozent in Remscheid bis zu über 30 Prozent in Köln und Dortmund. Ende 2020 lagen die Durchschnitts-Mieten im Land zwischen knapp 6 Euro pro Quadratmeter in Gelsenkirchen und Hagen bis zu über 10 Euro in Bonn. Die Mieten für Neubau-Wohnungen reichten von knapp 8 Euro pro Quadratmeter in Gelsenkirchen bis auf fast 14 Euro in Düsseldorf.
Noch deutlicher sind die Unterschiede bei der Entwicklung der Kaufpreise. Während der durchschnittliche Quadratmeter-Preis in Gelsenkirchen zwischen 1.512 Euro (Bestand) und 2.673 Euro (Neubau) liegt, kletterte er in Bonn auf rund 4.000 Euro, in Düsseldorf sogar auf 5.961 Euro. Im landesweiten Durchschnitt sind die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in den letzten acht Jahren um rund 67 Prozent gestiegen. Die Spanne reicht dabei von plus 46 Prozent in Hagen bis zu fast einer Preis-Verdoppelung (+ 94 Prozent) in Köln.
Der Unterschied bei der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen führt dazu, dass sich Investitionen nur noch sehr langsam über Mieteinnahmen amortisieren lassen. Der so genannte Multiplikator für Mehrfamilienhäuser – also der Wert, wie lange es dauert, bis Mieteinnahmen den Kaufpreis wettmachen – lag laut Studie Anfang 2021 in Düsseldorf bei fast 35 Jahren.
„NRW bleibt beim Neubau hinter dem Bedarf zurück“
Bernd Lorenz, Geschäftsführer von ImmoConcept, erklärt dazu: „Im deutschlandweiten Vergleich bleibt NRW beim Neubau hinter dem Bedarf zurück.“ Das gelte zwar nicht für alle Städte, insgesamt bestehe aber ein großer Handlungsbedarf, denn der Mangel an Wohnraum wirke sich „besonders auf dem Markt für Eigentumswohnungen stark preiserhöhend aus“.
Als Folge der Preissteigerung erkennen die Analysten eine Abwanderungsbewegung aus den teuren Gebieten. „Städte aus zweiter Reihe bzw. Nachbarstädte in direkter Umgebung hochpreisiger Zentren werden zunehmend attraktiver“, heißt es in der Studie. Abwanderungsströme gab es in den vergangenen vier Jahren unter anderem in Essen, Siegen und Gelsenkirchen. Gleichzeitig verzeichneten die Analysten vor allem im Süden und Südwesten des Landes in den Regionen Köln und Aachen eine starke Binnenwanderung. Hier gab es Zuzüge aus dem nahen Umland oder aus benachbarten Ober- oder Mittelzentren.
Prognose: Starkes Bevölkerungs-Wachstum in einigen NRW-Städten
Für das Ranking wurden die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung des Arbeitsmarktes mit Zahl der Beschäftigten sowie Kauf- und Mietpreise in allen 25 Mittel- und Oberzentren in NRW untersucht. „Wir wollten herausfinden, wie die Menschen in NRW leben und wie die sozioökonomischen Gegebenheiten mit den Entwicklungen in den regionalen Wohnungsmärkten korrelieren“, begründet Bernd Lorenz die neue Studie.
Die festgestellten Unterschiede bei den Preisen am Wohnungsmarkt ähneln dabei der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote in NRW liegt je nach Region zwischen 5,8 Prozent (Münster) und 15,4 Prozent (Gelsenkirchen). Die Kaufkraft pro Kopf und Jahr beträgt laut Studie in Gelsenkirchen rund 18.260 Euro, in Düsseldorf 27.420 Euro. Ähnlich hohe Zahlen ergeben sich für Köln, Münster und Bonn.
Die Analysten prognostizieren, dass in diesen und anderen Städten bis zum Jahr 2040 auf den Wohnungsmarkt ein zusätzliches starkes Bevölkerungs-Wachstum zukommt. Für Bonn, Münster und Düsseldorf rechnet die Studie mit einem Einwohner-Plus von über 10 Prozent, für Köln sogar mehr als 15 Prozent. In anderen nordrhein-westfälischen Städten wird die Einwohnerzahl dagegen zurückgehen, in Bottrop und Remscheid zum Beispiel um über fünf Prozent.
Die ImmoConcept GmbH wurde 1989 als Lorenz & Klaehre GmbH gegründet und erhebt seit 2003 regelmäßig Daten für den Gewerbe- und Wohn-Immobilienmarkt. Das Unternehmen hat bis heute Immobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro vermittelt. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Residential und Investment Transactions.
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