Nach einem Jahr, in dem sich alles verändert hat, ist die Lage auf dem Immobilienmarkt nach wie vor recht unsicher. Obwohl allgemein mit einem Einbruch des gesamten Marktes gerechnet wurde, sind sowohl walisische als auch britische Immobilien erstaunlich stabil geblieben, und einige Regionen haben sogar ein Wachstum verzeichnet. Im Juni 2021 war der Durchschnittspreis für ein Haus in Großbritannien auf 336.000 Pfund gestiegen, wobei Wales von allen britischen Ländern den größten jährlichen Anstieg der Immobilienpreise verzeichnete. Im Vergleich zum nationalen Durchschnitt sind Häuser in Wales viel erschwinglicher, und genau deshalb floriert der Markt weiterhin. Aber nur weil die Aussichten für Immobilien im Allgemeinen positiv sind, heißt das nicht, dass die Anlagestrategien dieselben geblieben sind. Im Gegenteil, die Pandemie mit all ihren Auswirkungen hat den Markt erschüttert und einige Investoren in Gefahr gebracht, während sie anderen unerwartete Gewinnchancen bietet. Dies ist die Hauptursache für die Verunsicherung der Anleger in diesen Tagen, weshalb es wichtig ist, zu wissen, in was man zu welchem Zeitpunkt investieren kann.
Die Präsenz von Value-Add-Immobilien auf der Liste erfolgreicher Immobilieninvestitionsstrategien im Jahr 2021 mag für einige überraschend sein, da es sich dabei bisher nur um eine Nische handelte. Wie jedoch zahlreiche Erfolgsgeschichten in Großbritannien und in Europa im Allgemeinen zeigen, können mit Value-Add-Immobilien hervorragende Ergebnisse erzielt werden.
Jüngsten Daten zufolge hat die Aussicht auf eine Wiederbelebung der Wirtschaft die Risikobereitschaft der Anleger erhöht, weshalb im Juni 2021 ein deutlicher Anstieg der Value-Add-Anlagestrategien zu verzeichnen war. Dieser Trend ist nicht neu. Selbst als die Pandemie in vollem Gange war, bevorzugten viele Investoren Value-Add-Investitionen und erzielten Umsätze in Milliardenhöhe – ein Beispiel dafür ist das Unternehmen Aroundtown (bei dem der Immobilienexperte Yakir Gabay Mitglied des Beirats ist und eine Beteiligung von 10 % hält), das mit dem Verkauf von Immobilien auf dem europäischen Markt mehr als 4 Mrd. EUR erzielte.
Aber was genau sind Value-Add-Immobilien, und warum greifen manche Investoren in wirtschaftlich unsicheren Zeiten darauf zurück?
Wie funktionieren Value-Add-Immobilien?
Zunächst einmal ist festzustellen, dass Investitionen in Immobilien viele Ähnlichkeiten mit Investitionen in Aktien und Anleihen aufweisen. Je nach Art der Immobilie, in die Sie investieren möchten, und je nach Standort kann die Investition mit einem höheren oder niedrigeren Risiko behaftet sein, und dementsprechend variieren auch die Erträge. Je nach den Merkmalen der Immobilie, ihrer Verwaltung und der Wirtschaftslage wird sie schwerer oder leichter zu verkaufen sein. So sind zum Beispiel Wohnsiedlungen, die für Arbeitnehmer gebaut wurden, nach allgemeiner Einschätzung der Anleger sicherer, während Luxuswohnungen und Ferienhäuser mehr schwanken, weil sie den Launen der Wirtschaft ausgesetzt sind. Diese Grundsätze gelten nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Gewerbeimmobilien, die in drei Kategorien eingeteilt werden:
Core-Investitionen: Hierbei handelt es sich um sichere, gut erschlossene Gebäude in Klasse-A-Märkten, die keine Anpassungen erfordern und unmittelbar nach dem Kauf leicht zu vermieten sind. Diese Immobilien bieten zwar nicht unbedingt die höchste Rendite, aber in der Regel die zu erwartende Rendite, was sie zu den sichersten Anlagen macht. Sie sind stabil, behalten ihren Wert über lange Zeiträume hinweg und befinden sich in widerstandsfähigen Sektoren, die nicht so leicht von Wirtschaftskrisen betroffen sind.
Wertsteigernde Investitionen: Hierbei handelt es sich um kommerzielle Investitionen in Märkte und Immobilien, die Potenzial haben, aber Verbesserungen benötigen, um ihren Cashflow zu steigern. So muss der Investor beispielsweise die Immobilie umgestalten oder umnutzen oder das Management wechseln, da dies in der Regel der Grund dafür ist, dass die Immobilie zu Beginn unter ihrem Potenzial blieb. Sobald alle Maßnahmen abgeschlossen sind, kann der Investor die Immobilien zu höheren Kosten vermieten, was zu erheblichen Renditen führt. Im Gegensatz zu Core-Investitionen sind Value-Add-Investitionen mit einem höheren Risiko behaftet, denn wenn die Immobilie nicht angemessen aufgewertet wird, wird es schwieriger sein, Mieter zu finden oder die Immobilie zu den erwarteten Kosten zu vermieten. Im Allgemeinen werden wertsteigernde Investitionen als das perfekte Gleichgewicht zwischen Risiko und Ertrag angesehen.
Chancenorientierte Investitionen: Diese ähneln den wertsteigernden Investitionen, sind aber mit einem wesentlich höheren Risiko verbunden, da die Immobilien sowohl in Bezug auf die Struktur als auch auf die Verwaltung stark optimiert werden müssen, bevor sie zum vollen Preis vermietet werden können. Häufig befinden sich diese Immobilien in einem so schlechten Zustand oder sind so stark von der Konjunktur betroffen, dass sie zum Zeitpunkt der Investition keine Mieter haben. Wenn die Sanierung planmäßig verläuft und der Investor über viel Erfahrung mit solchen Projekten verfügt, können so genannte opportunistische Investitionen einen großen Gewinn abwerfen. Allerdings ist das Risiko sehr hoch, und der Erfolg ist nie garantiert, weshalb selbst erfahrene Investoren diese Strategie nur sparsam einsetzen.
Warum sind Value-Add-Immobilieninvestitionen im Trend?
Die Entscheidung für Value-Add-Immobilieninvestitionen im Jahr 2021 mag angesichts der immer noch unsicheren Wirtschaftslage wie eine überraschende Strategie erscheinen, aber genau diese Unsicherheit macht sie zu einer klugen Investitionschance für versierte Anleger. Aufgrund der digitalen Umstrukturierung und der COVID-19-Maßnahmen haben viele Gewerbeimmobilien nur noch geringe Cashflows und schlechte Bilanzen. Märkte, die zuvor profitabel waren, wie das Gastgewerbe und der Einzelhandel, sahen sich im vergangenen Jahr mit vielen Herausforderungen konfrontiert und viele Unternehmen mussten sogar schließen.
Mit der Value-Add-Strategie können Investoren Immobilien zu niedrigeren Kosten erwerben und sie dann umstrukturieren und umbauen, um den neuen Bedürfnissen des Marktes gerecht zu werden. Die von AroundTown in Deutschland angewandte Strategie umfasste beispielsweise die Umwandlung von Hotels, die keine Kunden mehr hatten, in Wohnimmobilien wie Mikroapartments, Studentenwohnungen oder betreutes Wohnen. Dies brachte nicht nur hohe Renditen für das investierende Unternehmen, sondern entsprach auch dem Bedarf des Marktes an erschwinglichen Immobilien, was zeigt, dass wertsteigernde Investitionen eine Win-Win-Situation darstellen können.
In Wales und in Großbritannien zeigen die Daten, dass belastete Gastgewerbeimmobilien das Hauptziel von Wertsteigerungsinvestitionen sind. Gleichzeitig kombinieren die Investoren die Value-Add-Strategie mit Kerninvestitionen, um das Risiko zu steuern.
Quelle: https://www.wales247.co.uk/what-is-value-add-real-estate-and-why-is-it-such-a-popular-investment-strategy-in-2021
Web: https://www.aroundtown.de